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近几天，楼市有2个大热点。

一个是1月份金融数据出台，一个是万科董事长郁亮喊着背水一战。

这两个热点，真够割裂的。

怎么说？

1月份金融数据出台，M2增速超预期，同比增长9.8%，6万亿的社融，比去年同期多9842亿。

新增人民币贷款4万亿，同比多出3944亿。

怎么看都是货币大放水，新一轮灌溉要来了。

接下来应该是：钱多了，不值钱了，通胀杀到，赶紧买房避险了。

这和2008年的4万亿，以及2020年疫情放水，如出一辙啊。

那还不赶紧买？

诶，可是，可是。

万科董事长郁亮的一席话，又敲警钟了。

今年背水一战，行业进入黑铁时代。

要么死，要么活，话说得慷慨激昂，颇有英勇就义既视感。

为什么万科的表态，大家那么重视？

因为在2018年秋天，万科喊出“活下去”，现在回过头来看，眼光真够前瞻。

在去年那波大洗牌之下，万科不仅活得好好的，还能转过身吞下了华夏幸福的多个项目。

万科做到了先知先觉，成功避开一轮危机。

所以郁亮的每次发言，都够自媒体人好好写一篇文章分析。

今年郁亮说道：行业要缩表出清，就是房地产行业要去金融化。

国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

这句话，不明显说：别买房了，买房不赚钱了！

吓得昨天地产股刷刷又下跌，市场情绪又低迷了。

这一边是放水，一边又说买房不赚钱。

那不就是搞分裂吗？

水难道流不进楼市了？究竟怎么回事？

2022年会是个什么情况？不啰嗦那么多，先亮我的观点：

1、2022年一定是水年，买房还能赚，但得买对。2、2022年只有局部行情，没有牛市。3、预计2022年局部是一个先稳再涨的趋势。

放水了，但市场仍然躺平。

一季度的M2增速达到9.8%，1月份人民币贷款总规模达到了3944亿元，创下单月历史新高。

但大家去买房了吗？

没有。

3944亿元的贷款中，居民中长期贷款同比少了2024亿元。

虽然有春节的影响，但也不否认，现在多数人观望大过于下手。

大家应该也感受到，各地的房产成交并没有出现大涨行情。

为什么水放了，市场还在悲观呢？

我们再来看另外M1，更能找到问题。

1月份M1增速为-1.9%，首次出现负增长。

M1和M2代表什么，我们再温习一下。

M1=流通中的现金+可开支票进行支付的单位活期存款

M2=M1+居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金

M2同比增加，N2却负增长，很明显M2增加的是居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款。

水来了，流通中的现金却没有大幅上涨，而是定期存款+单位其他存款在增加。

这说明，企业没有选择贷款扩大生产，而是选择存钱，意味着什么？

意味着市场信心根本没恢复，连企业都宁愿存钱过冬，你放再多水，我是左手拿钱，右手存银行。

2个月以前的降准、降息所释放的资金，其实并没有进入实体经济。

这背后最主要原因就是：大家信心悲观，选择躺平。

所以提振信心，才是当前之急。

怎么提振信心，继续降准、降息，信心得靠“降出来”。

要让企业敢借钱，无非2种方式：

一个是看到了赚钱的希望，二是继续降息，低利息放贷。

最快看到效果的就是继续降息，把贷款利息一降再降，当企业看到拿钱都能吃到利息差的时候，企业才敢大胆借钱。

还记得2020年疫情刚发生那会吗？

银行客户经理打电话追着给你放贷，利息极低，你可以拿钱去买理财，然后还能赚到利息差。

这么大的好处，谁不要？

所以，今年可能还会有更低的信贷门槛和更宽松的信贷监管。

简单理解，房贷利率还会降，借钱也会相对更容易。

这里有点敏感，我就不展开来解读了，大家如果想继续深入了解，其实可以扫码下方二维码添加微信，聊得更细节。

总之，你可以理解，今年不会让悲观情绪蔓延一整年的。

政策肯定还会持续发力，扭转大家的预期。

可以预计，今年一定是一个水年，对于一部分人而言，一定是买房的好机会。

按照惯例，水是不可避免流入楼市的。

但你想要普涨，像2008年和2020年那一波大涨，概率很低了。

大胡子李老师经常说，买房能赚钱吗？

不能，买对才能。

而2022年，更是如此。

郁亮说2022年有2个重大变化，我非常同意。

一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

市场分化其实早就开始，2020年大放水，但全国房价都涨了吗？

没有。

一线城市+核心二线城市+部分环一线城市才吃到了这波放水的红利。

三四线城市这样的下沉市场，别说吃到红利了，还没等到行情蔓延，就因为调控加码，房价继续下跌。

去年一线城市房价上涨的行情根本没有轮涨到二线城市，就基本可以判断，轮涨的面状行情不再，现在楼市只有点状行情。

就是单个城市、单个城市地上涨，没有轮涨，更没有普涨。

也只有城市基本面好的城市，才能吃上放水的利好。

以后的房价体系很清晰，就是二八定律，高的越高，低的越低。

哪有什么全面普涨，哪来的岁月静好。

最后我们回归观点，总结一下。

已知放水是必然的，那房价会涨吗？

会。

会大涨吗？

不会。

会普涨吗？

更不会。

买房还能赚钱吗？

能，除了买房，你能找到比抵御通胀的更好投资渠道吗？

今年买房大环境会越来越宽松，信贷会宽松，利率会下调，全国各地都有意拉动楼市，稳楼市是必然的。

稳楼市，不是不涨，而是健康地上涨，楼市有局部行情，但牛市确实不存在。

现在信心还未回归，楼市成交依旧低迷，但越往后走，宽松信贷越明确，楼市复苏就会越明显。

所以对于一部分人而言，今年一定是难得的上车机会。

也建议你要借着这波小阳春，将手里的不良资产优化成优质资产。

哪些是不良资产，哪些房产抓紧优化，趁着这波放水之际，应该如何合理负债上车，先不细说，可以直接扫码来聊。

不敢说你一定能在今年抄底入场，但你一定不是买在高位的那一批。

我必须和大家说清楚，你永远不会买到市场上最低最便宜的房子，如果你要以这个为目的，那你肯定不适合买房。

趁着楼市还未全面复苏之前，此刻会是较好的入手时机。

为什么，说几点原因吧。

1、国运。

房产投资的最底层逻辑，一定是国家的发展，城市的发展，这点不用解释吧。

一个连和平都无法保障的国家，谈何投资？

2、基建。

简单理解，城市的基础设施建设，这是一个城市发展的基础。

道路不建设，公共配套不发展，城市就无法发展，政府不规划，产业无法导入，就不会有经济发展，也不会有人口导入。

没有管理，城市环境也不会提升，只有这一切都具备了，城市才能发展，房价才能上涨。

所以我们发现在基建成熟的城市，房价也会跟着涨。

而在十四五规划中，我们依旧提出新基建的创新理念，一季度也明确表示放水的着力点就在基建。

3、内部市场的政策底部。

和股市不一样，我们国家的楼市更多还是“以我为主”，楼市受到内部市场因素影响较大。

现在的内部市场是什么？

楼市政策底部已经到达，宽松货币开始迈向宽松信用，高负债、高杠杆、高流转的野蛮模式房企开始出局，市场越发健康。

与此同时，是我们依然肯定房地产行业的支柱地位。

从打击炒房，到鼓励刚需买房，提供宽松的首付环境，降低房贷利率，全国楼市政策面已经缓和。

总之，难得的买房班车已经要发车，买不买票上车，自己掂量。

今年的机会是留给有准备的人，有名额、有资金的人，是你们提前布局、捡漏的机会了。

2022年，楼市要“行稳”才能“致远”。

而买房则要“长持”才能“致富”。

大胡子李老师之前预测2月份或者3月份，还会有一轮降准和降息，预测准不准，接下来的宽松货币招数是什么，可以持续关注我们的账号，第一时间跟进热点政策，并详细解读。

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以上为正文，来自雪莉