易居房地产研究院周三发布年度报告指出，2022年全国商品房成交均价将由涨转跌。今年全国商品房成交均价同比上涨2%，明年可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。

　　根据易居的统计，21世纪以来，全国商品房成交均价仅在2008年出现过下跌，跌幅为0.2%。对于明年的价格下跌，易居认为原因有三：

　　一是房价与成交量高度相关，预计2022年全国商品房销售面积将下降5%；二是受供求关系影响，市场总体呈现供大于求的形态；三是预计部分房企经营仍陷困局，为回笼资金不得不继续降价促销。

　　易居在报告中指出，在销售市场低迷的传导下，房地产开发商资金将继续承压，预计明年全国开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比增速均在-8%左右，分别为连续第四年和第三年下降。

　　由于房地产开发投资主要由土地购置费(约占三成)和建筑安装工程投资(约占六成)两部分组成，在上述因素影响下，易居预计，2021年全国房地产开发投资增速将降至3%，较上年缩小4个百分点，2022年增速进一步降至0左右，创本世纪以来最低。

　　考虑到房地产占中国经济的比重，报告认为，在不触碰“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等政策底线的情况下，2022年房地产政策大致会呈现较为宽松的走向。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在发布会上表示，日前召开的中央政治局会议对房地产行业的定调“具有非常大的暖意”，尤其是“良性循环”的政策提法，将促进2022年房地产各环节、各关联产业的健康有序运行。

　　中央政治局会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　报告表示，从供给端、需求端到价格端，房地产政策都可能出现松动。

　　从供给端看，2022年相关约束或将明显减少。地方政府在供地环节可能会对房企更加友好，优化和调整土地拍卖的竞价规则，确保房企拿地有合适的盈利空间。从融资端来看，“三道红线”的硬约束有望得到修正，以降低房企开发和经营成本。所谓“三道红线”是监管层限制开发商融资的政策，包括三个标准，一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比不得小于1倍。

　　从供给结构看，保障性租赁住房将成为亮点。“2022年是各地重点发展保障性租赁住房的一年，包括土地、财政、税收和金融等方面的支持力度会明显增强，以增加此类住房的供给规模，更好落实租购并举的政策思路。”报告称。

　　从需求端看，一些地区可能会调整落户政策、人才政策，甚至弱化限购政策，调整对首套房的认定标准，给予购房契税补贴，对三孩家庭和农村人口购房给予更大的支持。

　　报告认为，价格端政策也有放松的空间和可能，尤其是在2022年上半年，在中央提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求下，地方政府可能会减少或松绑对于部分地块的限价约束和房企房屋销售的限价约束。

（文章来源：界面新闻）